Established Member of the

HuGBC

Nincs idő betlizni - Green Future Conference 2022: 3. rész

Háromrészes beszámolónk utolsó részében azon előadásokat foglaljuk össze, amelyek az ESG értékelés piaci szempontjairól, az ESG és a WELL Standard kapcsolatáról, egy körforgásos elvek mentén megvalósult irodaépületről szóltak. A konferenciát pedig egy, a jövő feszegető szakértői beszélgetés zárta.
1

A beszámoló első és második része itt olvasható.

Az ízletes és környezettudatos büféebéd után Horváth Áron, a CBRE fenntarthatósági üzletágvezetője az ESG értékelési szempontokkal kapcsolatos piaci tapasztalatokról és követendő irányokról tartott előadást. A CBRE egy nagyvállalat-konglomerátum, mely több mint 100 országban kb. 500 irodát kezel, így vezető világmárkának tekinthető. Saját fenntarhatósági és teljesítményértékelési stratégiát dolgoztak ki, melynek három fő pillére: people (emberek), planet (bolygó), practices( gyakorlatok), nemzetközi hálózatukban pedig több mint 400 ESG tanácsadó áll az ügyfelek szolgálatára. Céljuk, hogy épületeik akár már 2040-re (10 évvel a klímaegyezmény által szabott határidő előtt) CO2-semlegesek legyenek saját működésükben, az általuk kezelt ingatlanokban, illetve az egész értékláncra kivetítve.

Hogyan jelenik meg az ESG az ingatlanszektorban? Mára szinte megkerülhetetlenné vált, hiszen hatalmas nyomás nehezedik a befektetőkre az EU részéről a szabályozásnak való megfelelésre, önkéntesen vállalt célok kitűzésére, de jelentős tényező a cég reputációjában, a tőkéhez, zöldhitelekhez való hozzáférésben is, és nagy versenyelőnyt jelent a többi piaci szereplővel szemben. A fenntarthatóság irányába mutatnak a társadalom, a szabályozó hatóságok és a befektetők elvárásai, de a bérlők számára is egyre fontosabb szempont lesz. Ezt támasztja alá a CBRE kutatása, mely szerint a fenntarthatósági minősítésekkel rendelkező irodaházak magasabb bérletidíjakkal és jobb kihasználtsággal számolhatnak még régiónkban is (Magyarországon 5 év alatt 35-ről 43%-ra nőtt a zöld minősítések aránya). Mára az ESG kategóriáknak a portfóliókezelésbe való beépítése új alapelvárássá, új normává vált. Megjelenik az értékbecslésben is, gyakran explicit formában.

Gyakorlati példaként Horváth Áron a Szervita Square Building projektet említette meg, ahol a CBRE Magyarország a GreenBors közreműködésével Környezeti, Társadalmi és Vállalatirányítási (ESG) értékelést végzett az épületről, valamint annak üzemeltetéséről és kezeléséről. Ez a plusz nagyban hozzájárult a vevő megtalálásához, ám meg kell említeni, hogy az ESG szempontok integrálása egyelőre inkább csak a külföldi tőke számára jelent vonzerőt.

Az ESG szempontok megvalósítását nem csak szabályozási, finanszírozási vagy megtérülési oldalról, de a WELL minősítés szempontjából is érdemes figyelembe venni. Ezt a témát Kovács Emese, a 2020-ban alakult HuGBC WELL Munkacsoport tagja járta körül. Szerte a világban sokféle minősítési rendszer működik, a WELL ezekhez próbál igazodni. 2015-ben eredetileg a LEED minősítési rendszerből fejlődött ki a mérnöki szakágakon kívül több terület, például orvosok, pszichológusok bevonásával. A standard célja emberközpontú terek létrehozása tudományos háttérrel, megalapozott szempontrendszer szerint, holisztikus szemlélettel. Az ESG-n belül az egészég témája még nem elég hangsúlyos, ugyanakkor a WELL minősítés alkalmazása az Environmental, Social, Governance szempontok közül a társadalmi tényezőkhöz tud jelentősen hozzájárulni (például az egészséges irodaterek támogatása révén). Ez az igény látszódik a People&Planet térnyerésében, illetve abban is, hogy egyre gyakrabban érvényesítenek a befektetők portfoliószintű egészség / well-being szempontokat és intézkedéseket.

A WELL jó eszköz a munkavállalók megtartására, az elégedettség és hatékonyság fokozására. Összhangban van a leggyakrabban alkalmazott ESG keretrendszerekkel, alkalmazható épület- és portfolió léptékben, teljes minősítésként és alminősítésekként egyaránt. Egyre több példa születik arra is, hogy a WELL minősítést szerző épület kedvezőbb zöldhitel konstrukcióban részesül, vagy szerepet játszik zöldkötvények kibocsátásakor is. Kovács Emese prezentációját azzal zárta, hogy a WELL egy folyamat, nem egy végállomás. Erre jó példa akár az Uber, a JLL vagy a Cushman&Wakefield vállalatok esete, melyek az első WELL minősítésű irodájuktól indulva egyre több helyszínen és magasabb minősítésben honosítják meg a szemléletet.

Az előadások sorát esettanulmány zárta, melyben Hartvig Lajos DLA, okl. építészmérnök mutatta be a Bánáti + Hartvig Építész Iroda körforgásos szemléletű, díjnyertes irodaházát. Bevezetésként arról beszélt, mekkora hatást gyakorolt rájuk, tervezőkre a HUGBC konferencián három évvel ezelőtt bemutatott amszterdami Pavillon Circl. Az Amrobank számára tervezett irodaház a fenntartható és körkörös tervezés első gyakorlati példája. A beépített anyagok újrafelhasználását már a kezdetektől integrálták a tervezési folyamatba, például bontott ablaktokok szeletelésével készült a fa padlóburkolat, a bank 16 000 régi farmert gyűjtött be alkalmazottaktól, amelyeket szigetelőanyagként beépítettek a mennyezetbe, a konferenciatermek ablakkereteit pedig lebontott irodaházakból szerezték be.

Amikor korábbi helyét kinőtte, a Bánáti + Hartvig Építész Iroda vezetősége úgy gondolta, a legzöldebb épület az, ami már készen áll – ezért se bérelni, se építeni nem akartak új irodát. Egy évig keresték a megfelelő épületet, amikor pedig rátaláltak a Fehérvári úton lévő 1 eurós üzletre, egyből beleszerettek és megvették. Számításaik szerint egy ugyanilyen újonnan épített létesítmény által kibocsátott CO2 mennyiséget 380 fa 100 évig nyelne el. Az átalakítás terveit az alkotó közösség bevonása érdekében házi tervpályázat keretében, 7 pályamű közül választották ki. A fő tervezési elvek közé tartozott az alsó raktárszint bekapcsolása az épület vérkeringésébe a födém áttörésével, a padlószint lesüllyesztésével és az angolaknák bővítésével. Fontos volt a „ne fess, ne burkolj csak azért, hogy szép legyen” mottó csakúgy, mint a bontott anyagok (pl. üvegtégla) felhasználása máshol. A terek kialakításakor Kurucz Regina WELL-szakértő tanácsait követték, hogy minél több lehetőség legyen a munkatársak közötti interakcióra, kötetlen beszélgetésekre. Hasonló célból készült a konyha és nagy étkező, ahol minden pénteken közös batyus reggelivel kezdik a napot a tervezők. Az épület körüli parkolóból először gyepes felületet alakítottak ki, de elképzelésük szerint a közeljövőben rovarlegelő lesz belőle. Fontos szempont volt számukra a tömegközlekedés és kerékpározás ösztönzése, utóbbi érdekében tárolót, zuhanyzót és csomagmegőrzőt alakítottak ki.

Zárásként visszautalva Ürge-Vorsatz  Diána konferencianyitó előadására, Hartvig Lajos fontosnak tartotta kihangsúlyozni, hogy itt az ideje átfogalmazni a szépség eszméjét, ami amúgy is rugalmas, korszakonként más és más. A közönség soraiból érkezett a kérdés, miszerint drágább-e bontott anyagból építkezni, illetve mekkora nehézséget okoz a jogszabályok (pl. tűzvédelem) betartása. A válasz rávilágított, hogy a kivitelezési költségek kb. azonosak egy újépítésű irodáéval, az újrahasznosítás esetén viszont valóban sokkal bonyolultabb a szabályozásokat betartani. Itt csak azért nem jelentett különös gondot, mivel saját maguknak építkeztek. Az épület klimatizálására vonatkozó kérdésre Hartvig Lajos elmondta, hogy távfűtéssel és radiátorokkal oldják meg a meleget, illetve külső árnyékolókkal és hűtéssel a nyári légkondicionálást, a hőmérséklet pedig 22-26°C között változik.

Az előadások végén „Mit hoz a jövő? Hogyan hat a Net Zero, az EU Taxonomia, az ESG és a Körforgásos szemlélet a piacra és a teendőkre?” címmel kerekasztal beszélgetés következett Hulesch Máté, az Építészfórum újságírójának vezetésével. Beszélgetőpartnerei Gyöngyösi Zsolt (iroda- és hotelfejlesztési igazgató, Property Market Ingatlanfejlesztő Kft.), Gereben Mátyás (országmenedzser, CPI Hungary), Guba Sándor (építész, GUBAHÁMORI Építész Iroda) és Suba Levente (fenntarthatósági program vezető, K&H Csoport) voltak.

A moderátor először arra kérdezett rá, hogyan jelenik meg az ESG az ingatlanfejlesztésben. Válaszában Gereben Mátyás elmondta, hogy az ő felfogásában az ESG egy pénzügyi keretrendszer, ami jelenleg még elléggé kidolgozatlan, bár a különböző szemléletek folyamatosan közelednek egymáshoz. A befektetők számára az is bizonytalan, a három fő pillérből (Environmental, Social, Governance) melyik a fontosabb, mire milyen arányban költsenek – pedig nekik ez az egyik legrelevánsabb kérdés. Éppen ezért a CPI Hungary kidolgozott egy saját fenntarthatósági szempont rendszert, amiben nagy szerepe van a mérhetőségnek, adatgyűjtésnek, értékek összehasonlításának. Gyöngyösi Zsolt arra a kérdésre igyekezett választ adni, beépült-e már náluk a Taxonómia. Szerinte nagy felelőssége van az ingatlanfejlesztőknek abban, ahol most tartunk. Bár a szektorban van sok próbálkozás, kezdeményezés, még sincs számottevő hatása (hiába volt például észrevehető visszaesés a CO2-kibocsátásban a Covid-járvány alatt, mégsem tartottuk azt a szintet).

Suba Levente azzal folytatta, a nettó zéró karboncél eléréséhez arra van szükség, hogy csak annyi legyen a kibocsátás, amennyit a környezet el tud nyelni. Létrejöttek az erre vonatkozó kormányközi megállapodások, akár a nemzeti kormányok intézkedései is, de nincs útmutató, hogyan/miért is kellene megvalósítani azokat. Próbálkozhat egy bank azzal, hogy kidolgoz egy dekarbonizációs stratégiát, számításokkal (még inkább becslésekkel) felmérheti, hogy a hitelállományába tartozó kereskedelmi és lakossági ingatlanok jellemzően mennyi CO2-t bocsátanak ki négyzetméterenként, hogy a jobb mutatókkal rendelkező projekteket preferálja. Viszont a bankok profitorientáltak, maguktól nem fogják kizárni a hitelezésből a rosszabb hitelállományt. Erre reagálva Gereben Mátyás ismét hangsúlyozta, mekkora ereje lenne a szabályozási nyomásnak a kormányzat részéről. A témához csatlakozott Guba Sándor, megemlítve, hogy érdemes lenne tágabb perspektívából, táji/urbanisztikai léptékből vizsgálni egy adott terület használatát. Központi támogatás kellene a bontott építőanyagokra, melyeket most még be sem lehet írni pályázati tételként a finanszírozáshoz.

Gyöngyösi Zsolt arra kereste a választ, hogyan néz ki a körkörösség. Egy 30-35 éves iroda már elavultnak számít, ezért szükséges a piac, azaz a bérlő szemléletváltása, hogy ne akarjon mindent kicserélni. Tapasztalatok szerint a többletköltséget a piaci szereplők maguktól még nem fizetik meg, így ő is egyetért azzal, mekkora szükség lenne a törvény erejére. Suba Levente ehhez annyit tett hozzá, hogy amíg a szabályozók meg nem jelennek, addig is tenni kell valamit. Például, ha az EU Taxonómián kívül semmi egyéb alternatív kritériumrendszernek való megfelelés nem riportálható zöldként, egy idő után azok a bankok, melyeknek zöldhitelállománya kicsi, hátrányba kerülhetnek részvény szempontjából. Így lassan a nem-zöld lesz a drága. A bankszektorban is lehet törekedni az ügyfelek bevonására a zöld szemlélet elterjesztése érdekében. Gereben Mátyás ezzel teljesen egyetértett, úgy látja, az ingatlankezelésben is fontos a partnereknek (legyen szó akár a bérlőkről, beszállítókról vagy takarítókról) átadni ezt a hozzáállást. Például be lehet illeszteni egy a bérlővel közösen meghatározott „green lease” kiegészítést a szerződésbe. Esetleg brosúrával lehet informálni a bérlőket az épület legoptimálisabb használatáról, vagy az előtérben elhelyezhető egy nagy kivetítőn a számláló, mely mutatja a létesítmény fogyasztását és energetikai paramétereit.

A kerekasztal beszélgetés végén a konferencián elhangzott felvetések, aggodalmak, javaslatok frappáns összegzését Babics Anna, a konferencia háziasszonya adta: ha jól figyelte az előadásokat, a klímakatasztrófa elleni küzdelem kulcsa a nulla vagy semmi / nulla és semmi / se nem nulla, se nem semmi / több mint nulla. 

A HUGBC elnöke zárszóként elmondta, a jövő tényleg a termékek, építmények egy újfajta árazásában rejlik, amikor a zöld lesz az olcsóbb, nem pedig a nagyobb karbonlábnyommal bíró konvencionális megoldás. Hogy mi vár az emberiségre, nem tudhatjuk biztosan, de egyre több lapba belelátunk és a tét egyre nagyobb – addig kell cselekednünk, amíg van beleszólásunk az osztásba.

 

<< Vissza a főoldalra